בשבוע שעבר יצאה תקנה של בנק ישראל שאוסרת לקחת משכנתא מדירה קיימת, לשם הון עצמי לרכישת דירה להשקעה(דירה נוספת). במשך שנים, רבים ממשקיעי הנדל"ן השתמשו באפשרות זו כדי להתמנף ולרכוש דירות, מהם המקורות הנוספים להון לרכישת דירה להשקעה או להשקעות נוספות אחרות?
ראשית יש להבין שהכסף הזול תמיד נמצא בכסף הקיים לנו בפקדונות, גמל, פנסיה וכדו, כלומר היכן שיש לנו כסף ניתן על גביו לקחת הלוואה זולה.
מהן מקורות גיוס הון לרכישת הדלן או השקעות נוספות:
קרן הפנסיה- לכל אחד מאיתנו יש קרן פנסיה ואם הגעתם לגילאי 40+ כנראה שצברתם כבר מאות אלפי שח, כיום ניתן לקחת עד 30% מכספי התגמולים בקרן הפנסיה, כהלוואה עד 7 שנים בריביות טובות, את ההלוואה ניתן לקחת לכל מטרה ללא צורך להוכיח סיבה. יש לציין שלא כל החברות מאפשרות זאת ,והריביות משתנות מאחת לשנייה לכם יש לעשות סקר שוק ובמידה וניתן לנייד אז לעבור לקופה אחרת(יש להתייעץ קודם עם סוכן פנסיוני כדי לראות שהתנאים שלכם לא נפגעים).
קרן השתלמות- בקרן השתלמות נזילה ניתן לקחת עד 80% ל 7 שנים בריביות שנעות סביב הפריים. בקרן לא נזילה לרוב זה יהיה עד 50% ל 7 שנים.
גמל להשקעה- ניתן לקחת הלוואה של 80% עד 7 שנים בריביות סביב הפריים.
פוליסת חסכון – ניתן עד 80% מהצבירה ל 7 שנים בריביות P – 0.5 , אפשרות זו יכולה לשמש אלטרנטיבה טובה למי שמנהל תיק השקעות (ני"ע) בבנק וכך יוכל להמשיך לנהל תיק השקעות ולקחת הלוואה לנדלן או השקעה נוספת.
הלוואות חוץ בנקאיות- קיימות מספר חברות שנותנות הלוואות חוץ בנקאיות כנגד הדירה שלכם, הלוואה שיכולה להגיע עד 70% גם על הדירה הנוכחית וגם על הדירה להשקעה. חברות לדוגמא הם טריא, כלל ועוד..
פקדונות בבנק- למי שיש פקדון בנקאי(ואני מקווה שלאף אחד מכם) ניתן לקחת הלוואה כנגד אותו פקדון, לרוב הבנק יתן ללא בעיה בריבית זולה יותר מאשר הלוואה רגילה ללא פקדון.
תהליך עבודה
שלב ראשון יש להוציא את כל הנתונים על הקרנות השונות להבין באילו חברות הן נמצאות ומה אפשרויות ההלוואה השונות. שלב שני להביא מה שווי הנכס הקיים שלכם במידה ורלוונטי שלב שלישי לבדוק מול חברות חוץ בנקאיות מה אפשרויות המינוף שלכם לנכס הנוכחי. שלב רביעי שאלות שצריך לשאול את עצמכם כמה כסף ניתן סהכ לגייס? מה עושים בכסף? קנית דירה? השקעה אלטרנטיבית? השקעות אחרות? האם ניתן לעמוד בתזרימים החודשיים? (חלק מהחברות ניתן לקחת הלוואות בלון להקלה על התזרים החודשי) האם אפשר לנייד מחברה לחברה לשם קבלת הלוואה? לא כל החברות מאפשרות הלוואות ולכן חשוב לבדוק זאת קודם לכן. שלב חמישי בניית תוכנית עבודה.
ויאללה בהצלחה הסקירה אינה מהווה ייעוץ כזה או אחר ונועדה לשם הלימוד בלבד ויש להתייעץ לפני קבלת החלטות.